シンガポールで不動産購入｜ビザ別の制限・税金・費用を徹底解説

シンガポールに移住して「いつかはこっちで家を買いたい」と思い始めたのは、賃貸の更新時期が近づいたタイミングでした。毎月SGD 3,000以上の家賃を払い続けるなら、購入した方が得なのでは？と。

調べ始めて最初に衝撃を受けたのがABSD（Additional Buyer’s Stamp Duty＝追加印紙税）の存在です。外国人がシンガポールで不動産を買うと、物件価格の60%が税金として上乗せされます。SGD 200万（約2.3億円）のコンドミニアムなら、ABSDだけでSGD 120万（約1.4億円）。冗談みたいな金額ですが、本当です。

ただし、この税率はビザステータスによって劇的に変わります。PR（永住権）を持っていれば1軒目は5%。シンガポール市民なら0%。つまり、「いつ・どのステータスで買うか」で数千万円の差が出る。この記事では、ビザ別の制限・税金・費用・購入の流れをまとめます。

結論：PR取得後に買うのが圧倒的に有利

結論から言うと、シンガポールで不動産を買うなら、PR（永住権）を取得してからがベストです。理由は単純で、ABSDの差が大きすぎるから。

SGD 200万のコンドミニアムを買う場合のABSD比較：

ビザステータス	ABSD税率（1軒目）	ABSD金額	日本円換算
シンガポール市民	0%	SGD 0	0円
PR（永住権保持者）	5%	SGD 100,000	約1,150万円
外国人（EP/S Pass等）	60%	SGD 1,200,000	約1億3,800万円

外国人とPRの差はSGD 110万（約1.3億円）。これだけの金額差があるなら、PR取得を待ってから購入する方が賢明です。EPで2〜3年働いてPRを取得し、それから購入するのが最もコスパの良いルートです。

ちなみに、アメリカ・スイス・リヒテンシュタイン・ノルウェー・アイスランド国籍の方は、FTA（自由貿易協定）によりシンガポール市民と同じABSD率が適用されます。該当する方はかなり有利です。

ビザ別：買える物件タイプ早見表

シンガポールでは、ビザステータスによってそもそも買える物件の種類が違います。

物件タイプ	市民	PR	外国人（EP等）
HDB（公営住宅）新築BTO	✅	❌	❌
HDB リセール	✅	✅（条件あり）	❌
コンドミニアム	✅	✅	✅
EC（10年以上）	✅	✅	✅
EC（10年未満）	✅	✅	❌
ランデッド（一戸建て）	✅	⚠️ SLA許可	⚠️ SLA許可

外国人が買えるのは基本的にコンドミニアムだけ

外国人（EP・S Pass・DP保持者含む）が自由に購入できるのはコンドミニアム（民間マンション）のみ。HDB（公営住宅）は完全に対象外です。

HDBが買えないのは大きい。シンガポールの住宅の約80%はHDBで、価格もコンドの半額以下。市民やPRがHDBを買えるのは大きなアドバンテージです。

PRがHDBリセールを買う条件

PRの場合、新築BTO（Build-To-Order）は買えませんが、リセールHDBは以下の条件を満たせば購入可能です：

• PR取得から3年以上経過
• 配偶者・子ども・親と共同申請
• 保有する民間物件は購入前30ヶ月以内に売却が必要

ランデッド（一戸建て）はほぼ無理

ランデッド物件（テラスハウス・セミデタッチ・バンガロー）は、外国人・PRともにSLA（シンガポール土地管理局）の許可が必要です。審査は厳しく、PR5年以上・シンガポール経済への貢献度などが問われます。唯一の例外がセントーサコーブで、外国人でも比較的許可が下りやすいエリアです（ただしABSD 60%は変わりません）。

ABSD（追加印紙税）の全体像

ABSDはシンガポール不動産購入で最大のコスト要因です。2023年4月の改定で外国人向けが30%→60%に倍増し、大きな話題になりました。

ステータス	1軒目	2軒目	3軒目以降
シンガポール市民	0%	20%	30%
PR（永住権）	5%	30%	35%
外国人	60%	60%	60%
法人・信託	65%	65%	65%

外国人は何軒目であろうと一律60%。市民は1軒目なら0%で、2軒目の投資用から20%がかかる設計です。シンガポール政府は「外国人の投機的購入を抑制し、市民の住宅購入を守る」という明確な意図でこの税率を設定しています。

BSD（通常の印紙税）の計算方法

ABSDとは別に、全員に課されるBSD（Buyer’s Stamp Duty）があります。これは累進課税です。

物件価格帯	税率
最初のSGD 180,000	1%
次のSGD 180,000	2%
次のSGD 640,000	3%
次のSGD 500,000	4%
次のSGD 1,500,000	5%
SGD 3,000,000超	6%

計算例：SGD 200万のコンドミニアム

• SGD 180,000 × 1% = SGD 1,800
• SGD 180,000 × 2% = SGD 3,600
• SGD 640,000 × 3% = SGD 19,200
• SGD 500,000 × 4% = SGD 20,000
• SGD 500,000 × 5% = SGD 25,000
• BSD合計 = SGD 69,600（約800万円）

BSDは全員同じですが、ここにABSDが上乗せされることで外国人の負担が跳ね上がります。

費用シミュレーション：SGD 200万のコンドを買う場合

実際にSGD 200万（約2.3億円）のコンドミニアムを購入した場合の総費用を、ビザ別にシミュレーションしてみます。

費用項目	市民（1軒目）	PR（1軒目）	外国人
物件価格	SGD 2,000,000	SGD 2,000,000	SGD 2,000,000
BSD	SGD 69,600	SGD 69,600	SGD 69,600
ABSD	SGD 0	SGD 100,000	SGD 1,200,000
弁護士費用	SGD 3,000	SGD 3,000	SGD 5,000
仲介手数料（買主側）	SGD 0〜20,000	SGD 0〜20,000	SGD 0〜20,000
購入時総費用	SGD 2,072,600〜	SGD 2,172,600〜	SGD 3,274,600〜
日本円換算	約2.4億円	約2.5億円	約3.8億円

外国人だと物件価格の約1.6倍の支払いになります。SGD 200万の物件にSGD 327万払う計算。正直、この税率で買う外国人は超富裕層か、よほどの理由がある人に限られます。

住宅ローンの制限

シンガポールでは住宅ローンにも厳格な規制があります。

LTV（ローン・トゥ・バリュー）比率

ステータス	1軒目	2軒目	3軒目以降
市民・PR	最大75〜80%	45%	35%
外国人	60〜70%	同左	同左

外国人の場合、銀行によって60〜70%と幅があります。SGD 200万の物件なら最低SGD 60万〜80万（約7,000万〜9,200万円）の頭金が必要です。

頭金を日本から送金する場合は、銀行の海外送金だと手数料が数十万円になることも。送金手数料の比較をしっかりしておくことをおすすめします。

TDSR（総返済比率）55%ルール

シンガポールではMAS（金融管理局）が定めるTDSR 55%ルールが適用されます。毎月の全借入返済額（住宅ローン・車・クレカ・個人ローン含む）が月収の55%を超えてはいけません。

銀行はストレステスト金利（2026年現在4%前後）で審査するので、実際の借入可能額は想像より少なくなります。

不動産購入の流れ（8ステップ）

全体で約3〜4ヶ月かかります。

ステップ1：事前審査（ローンIPA取得）

まず銀行からIn-Principle Approval（IPA）を取得します。これは「この金額まで貸せますよ」という仮承認。物件探しの前にやっておくと交渉がスムーズです。通常3〜5営業日で取得できます。

ステップ2：物件探し・内覧

PropertyGuruやSRX等のポータルサイトで探すのが一般的。エージェント（不動産仲介）を付けると非公開物件も紹介してもらえます。エリア選びは賃貸エリアガイドも参考にしてください。購入と賃貸で人気エリアはほぼ同じです。

ステップ3：OTP（Option to Purchase）取得

購入する物件が決まったら、売主にOption Fee（通常物件価格の1%）を支払い、OTP（購入オプション）を取得します。この時点で14日間の検討期間が始まります。

ステップ4：弁護士による法的調査

シンガポールの弁護士に依頼して、物件の権利関係・テナント状況・建物の問題等を調査します。費用はSGD 2,500〜5,000程度。外国人の場合はやや高くなる傾向があります。

ステップ5：OTP行使・頭金支払い

14日以内にOTPを行使し、追加のデポジット（物件価格の4%、合計5%）を支払います。この5%は現金のみ（CPF不可）。残りの20%はCPFまたは現金で支払います。

ステップ6：印紙税の支払い

OTP行使から14日以内にIRAS（内国歳入庁）へBSD＋ABSDを支払います。外国人の場合、ここで物件価格の約63%を税金として払うことになります。期限を過ぎるとペナルティが発生するので要注意。

ステップ7：銀行のローン確定・物件鑑定

銀行が物件の鑑定を行い（1週間程度）、正式なローン承認が出ます。鑑定額が購入価格を下回った場合は、差額を現金で補填する必要があります。

ステップ8：完了・鍵引き渡し

OTP行使から約8〜12週間後に取引が完了。弁護士がSLA経由で電子的に所有権を移転し、鍵を受け取ります。

よくある質問（FAQ）

Q: EPで働いているうちに買うべき？PRを待つべき？

A: 特別な事情がない限り、PR取得を待つべきです。ABSD 60%と5%の差は何千万円にもなります。EPからPRへの申請は通常2〜3年の勤務実績があれば可能で、審査期間は6〜12ヶ月。ビザの種類と条件は別記事で詳しくまとめています。

Q: 外国人でもローンは組める？

A: はい、組めます。ただしLTV（借入可能額）は60〜70%で、市民・PRの75〜80%より低くなります。シンガポールでの安定収入があれば、DBS・OCBC・UOBなどの地元銀行でローン審査が可能です。

Q: 購入した物件を賃貸に出せる？

A: コンドミニアムなら可能です。多くの外国人オーナーが投資目的で購入し、賃貸に出しています。ただしランデッド物件（SLA許可で購入した場合）は自己居住のみで賃貸不可です。

Q: 購入後にシンガポールを離れたらどうなる？

A: コンドミニアムなら所有し続けられます。非居住者になっても売却義務はありません。賃貸に出して家賃収入を得ることも可能です（非居住者の家賃収入には22%の源泉所得税がかかります）。⚠️ 要確認: 非居住者の不動産所得税率

Q: 日本のローンで買える？

A: 日本の銀行のローンでシンガポールの不動産を買うのは非常に難しいです。基本的にはシンガポール現地の銀行でローンを組むことになります。頭金や諸費用を日本から送金する場合は送金サービスの手数料比較を確認してください。数千万円単位の送金では手数料の差が大きくなります。

Q: 売却時の税金は？

A: シンガポールにはキャピタルゲイン税がないため、値上がり益に対する課税はありません。ただし、購入から3年以内に売却するとSSD（Seller’s Stamp Duty）が最大12%かかります。長期保有なら売却時の税負担はゼロです。

まとめ

シンガポールの不動産購入で一番大事なのは「いつ買うか」よりも「どのステータスで買うか」です。

• 外国人（EP/S Pass）：ABSD 60% → 超富裕層以外は現実的でない
• PR（永住権）1軒目：ABSD 5% → 現実的。PR取得後に購入がベスト
• 市民1軒目：ABSD 0% → 最も有利
• 買えるのは基本コンドのみ。HDBは市民・PR限定
• ローンは外国人でも可能だが、LTV 60〜70%で頭金が多く必要
• キャピタルゲイン税なし（3年以上保有の場合）

移住してすぐに家を買いたい気持ちはわかりますが、ABSDの差額を考えると、まずは賃貸で住みながらPRを取得し、それから購入を検討する方が圧倒的に賢い選択です。

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